家屋に対する課税について

固定資産税では、毎年1月1日(賦課期日)に所在する家屋が課税対象となります。
家屋を新築または増築した場合、完成の翌年(1月1日完成の場合は完成の年)から、固定資産税が課税されます。

家屋の認定

家屋とは、住家、店舗、工場(発電所及び変電所を含む)、倉庫その他の建物をいい、以下の3つの要件をすべて満たすものを固定資産税の課税対象としています。

1.外気分断性

屋根や周壁等によって外気を分断しうる構造を備えているか否かにより判断します。
ただし、必ずしも4方向に壁があることや、密閉されていることは必要ではなく、その使用目的や利用状況を鑑み、おおむね外界から区画され、目的に沿った利用空間を形成するとともに、ある程度の風雨等から人や物品を保護するに足りるものであれば、外気分断性を満たすものとして取り扱います。

2.土地への定着性

基礎工事や附帯設備の状況により物理的に土地に固着し、かつ、永続的に使用されるか否かにより判断します。
なお、「物理的に土地に固着」とは、絶対不動であることまでは必要ではなく、容易に移動できないものであればこれを満たすものとします。
また、「永続的に使用」とは、おおむね1年を超えて使用されることをいいます。工事現場に一時的に設置される休憩所や、設置期間が短い住宅展示場のモデルハウスなどについては、これを満たさないため、課税対象とはなりません。

3.用途性

建物が家屋本来の目的(居住、作業、貯蔵など)を有し、その目的とする用途に見合った一定の利用空間が形成されているか否かにより判断します。

備考　上記の3つの要件を満たす家屋は、登記の有無に関わらず課税対象となります。

課税対象とならないものの例

柱と屋根のみで造られたカーポート(1を満たさない)
土地やコンクリートブロックなどの上に置いただけの簡易な物置(2を満たさない)　　など

家屋の評価のしくみ

家屋の評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって再建築価格を基準とする方法によって求めることとされています。再建築価格とは、評価対象の家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費のことです。

この再建築価格(再建築費評点数)に経年(損耗)の状況による減価を考慮し、さらに必要に応じて需給事情による減価を考慮して求めた評点数に、物価水準や設計管理費等による補正を考慮して算出したものが評価額となります。

評価の方法

家屋調査を行い、家屋の各部分(屋根、基礎、外壁、内壁、柱、天井、床、建具、建築設備、その他工事等)について、使用している材料や仕上げの状況等を確認します。

固定資産評価基準により、各部分に使用している材料や仕上げの状況に応じた点数及びその補正率が定められているため、これをすべての部分について算出し、積み上げることで、再建築費評点数を算定します。
そのため、実際に支払った費用とは異なります。

評価替えについて

家屋は経年により消耗するものであるため、3年ごとに評価額の見直し(評価替え)が行われます。

家屋の評価替えでは、最初に家屋調査したときの再建築費評点数をもとに、物価の変動や経過年数による減価を考慮して評価額を計算するため、改めて家屋調査を行うことはありません。

なお、物価の上昇が大きく、経過年数による減価を考慮してもなお、算出された評価額が前年度の評価額を超えてしまう場合は、評価額を引き上げることはせず、前年度の評価額が据え置かれます。

経過年数による減価について

経過年数による減価は、固定資産評価基準に定められた「経年減点補正率」に基づいて行われます。

この経年減点補正率は、家屋の建築時点では1.0(減価なし)であり、経過年数に応じて、最下限の0.2まで徐々に下がっていきます。補正率が0.2まで下がると、それ以降は経過年数による減価は行われません。

経年減点補正率が0.2まで下がるのにかかる年数は、家屋の構造や用途によってそれぞれ異なりますが、一般的な木造の居宅であれば、建築後25年で0.2まで下がります。

備考　課税初年度(完成の翌年)は、建築日に関わらず、完成後1年が経過したとして、経年減点補正率は0.8として計算されます。

家屋調査について

新築または増築の完成後、固定資産評価額算出のための家屋調査を実施します。

調査の日程

毎年5月から6月以降、月に1週間程度を調査期間としています。
建物の規模にもよりますが、調査は1時間程度を予定しています。
新築または増築の完成を確認後、税務課より調査の日程についてご案内しますので、ご都合のよい日時をお知らせください。
ご案内は、訪問やお電話、文書などでいたしますが、完成した順番ではありませんので、完成から調査までに時間がかかる場合があります。
早めの調査をご希望の方は、税務課資産税係までご相談ください。

調査の内容

調査には、荒尾市役所税務課の職員(1名から2名)及び、荒尾市が家屋評価を委託している業者(1名から2名)が訪問します。

トイレやお風呂等を含む、すべてのお部屋を見せていただきます。
押入れやクローゼット等についても、開けて内部の材料等を確認させていただきます。
評価の検討資料として、家屋の外部、内部(すべてのお部屋)、各設備(インターホン、水回り設備等)の写真を撮らせていただきます。

適正な評価のためにご理解、ご協力をお願いします。
なお、お部屋に立ち入れない事情がある方や、写真を撮られたくない場所がある方はご相談ください。

また、当日は、税務課職員より固定資産税等についてのご説明をいたします。
その際に新築住宅特例や住宅用地特例についての申請書の記入もしていただきます。

新築に伴う減税措置について

専用住宅や併用住宅、共同住宅などの居住用家屋を新築した場合、家屋及び土地についてそれぞれ減税措置があります。

詳しくは以下の記事をご確認ください。

家屋について

新築住宅に対する減額措置について(サイト内リンク)

土地について

住宅用地に対する課税標準の特例について(サイト内リンク)

その他の減税措置について

家屋に関するその他の減税措置については以下の記事をご確認ください。

未登記の家屋について

新築または増築したとき

家屋(物置や車庫、サンルーム等を含む)を新築または増築し、登記をしない場合でも、前述の3つの要件を満たす家屋については、課税対象となります。

固定資産評価額算出のための調査が必要ですので、荒尾市役所税務課へご連絡ください。

所有者が変わったとき

売買・贈与・相続等により家屋の所有者が変わった場合、次の年からは新しい所有者に固定資産税が課税されます。

未登記の家屋について所有者が変わった場合は、「未登記家屋所有者登録申請書」により、荒尾市役所税務課へ届け出てください。届出がない場合は、旧所有者に課税されたままになる場合があります。

なお、登記されている家屋については、所有権移転登記を行った場合、法務局からの通知に基づいて、課税台帳の変更を行います。

申請書のダウンロードや必要書類については以下の記事をご確認ください。

未登記家屋の所有者が変わったとき(サイト内リンク)

建物を取り壊したとき

建物を取り壊した場合、次の年から、その建物について課税されなくなりますので、荒尾市役所税務課へ届け出てください。

届出については以下の記事をご確認ください。

家屋滅失届(サイト内リンク)

なお、毎年1月1日に所在する家屋は課税対象となるため、1月2日以降に取り壊した場合も、その年度については、取り壊した建物分の年税額を納める義務があります。

また、居住用の家屋を取り壊した場合、住宅用地特例の適用が終了し、税額が上がることがあります。

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