南新地土地区画整理事業地内の仮換地を売買されるときの留意事項

公開(こうかい)日(び)：2021年(ねん)10月(じゅうがつ)1日(にち)

南新地(みなみしんち)土地(とち)区画(くかく)整理(せいり)事業(じぎょう)地(ち)内(ない)の戸(と)建(けん)住宅(じゅうたく)街(がい)区(く)の仮(かり)換地(かんち)につきましては、令和(れいわ)3年(ねん)5月(ごがつ)に使用(しよう)収益(しゅうえき)を開始(かいし)し、地権(ちけん)者(しゃ)様(さま)ご自身(じしん)による売買(ばいばい)が増加(ぞうか)することが見込ま(みこま)れることから、ご留意(りゅうい)いただく事項(じこう)を整理(せいり)いたします。

一般(いっぱん)事項(じこう)

土地(とち)区画(くかく)整理(せいり)事業(じぎょう)地(ち)内(ない)の、土地(とち)や建物(たてもの)の売買(ばいばい)や権利(けんり)譲渡(じょうと)等(とう)に制限(せいげん)はありません。
仮(かり)換地(かんち)を対象(たいしょう)に売買(ばいばい)されるとしても、換地(かんち)処分(しょぶん)公告(こうこく)日(び)の日(ひ)(令和(れいわ)7年度(ねんど)末(まつ)予定(よてい))までは、土地(とち)登記(とうき)簿(ぼ)上(じょう)は従前(じゅうぜん)地(ち)の売買(ばいばい)となります。
事業(じぎょう)の進捗(しんちょく)状況(じょうきょう)に応じ(おうじ)て、土地(とち)の使用(しよう)や建築(けんちく)可能(かのう)となる時期(じき)の制限(せいげん)があります。(「仮(かり)換地(かんち)指定(してい)通知(つうち)」及び(および)「仮(かり)換地(かんち)の使用(しよう)収益(しゅうえき)開始(かいし)日(び)の通知(つうち)」に付記(ふき)した使用(しよう)又は(または)収益(しゅうえき)を開始(かいし)することができる日(ひ)以降(いこう)に使用(しよう)収益(しゅうえき)可能(かのう)です。)また、住宅(じゅうたく)建築(けんちく)や土地(とち)の形状(けいじょう)を変更(へんこう)されるときは、土地(とち)区画(くかく)整理(せいり)事業(じぎょう)施行(しこう)期間(きかん)中(ちゅう)の令和(れいわ)7年度(ねんど)(予定(よてい))までは土地(とち)区画(くかく)整理(せいり)法(ほう)第(だい)76条(じょう)許可(きょか)申請(しんせい)(サイト内(ない)リンク)が必要(ひつよう)となります。
土地(とち)を売買(ばいばい)される際(さい)は、事前(じぜん)に都市(とし)計画(けいかく)課(か)に相談(そうだん)願い(ねがい)ます。売買(ばいばい)等(とう)による所有(しょゆう)権(けん)移転(いてん)登記(とうき)の後(のち)は、権利(けんり)変動(へんどう)届(とどけ)(サイト内(ない)リンク)を都市(とし)計画(けいかく)課(か)に提出(ていしゅつ)願い(ねがい)ます。

留意(りゅうい)事項(じこう)

従前(じゅうぜん)地(ち)の登記(とうき)薄地(うすじ)目(め)が農地(のうち)であれば、所有(しょゆう)権(けん)移転(いてん)登記(とうき)するためには、農地(のうち)法(ほう)第(だい)5条(じょう)の農地(のうち)転用(てんよう)許可(きょか)証(しょう)(荒尾(あらお)市(し)農業(のうぎょう)委員(いいん)会(かい)審査(しんさ)・許可(きょか))の添付(てんぷ)が必要(ひつよう)です。換地(かんち)処分(しょぶん)による区画(くかく)整理(せいり)登記(とうき)の前(まえ)に、再度(さいど)の転売(てんばい)をされる場合(ばあい)も新た(あらた)に許可(きょか)証(しょう)の交付(こうふ)が必要(ひつよう)になりますので担当(たんとう)部署(ぶしょ)(農林(のうりん)水産(すいさん)課(か))にご相談(そうだん)願い(ねがい)ます。
仮(かり)換地(かんち)の一部(いちぶ)を売買(ばいばい)される場合(ばあい)は、売買(ばいばい)する面積(めんせき)に応じ(おうじ)た従前(じゅうぜん)地(ち)の分筆(ぶんぴつ)登記(とうき)が必要(ひつよう)になります。法務局(ほうむきょく)との協議(きょうぎ)により図上(ずじょう)分筆(ぶんぴつ)(隣接(りんせつ)地(ち)との境界(きょうかい)立会い(たちあい)等(とう)を要し(ようし)ない分筆(ぶんぴつ))が可能(かのう)ですので、都市(とし)計画(けいかく)課(か)に相談(そうだん)願い(ねがい)ます。また、従前(じゅうぜん)地(ち)分筆(ぶんぴつ)を行わ(おこなわ)ずに、一旦(いったん)、共有(きょうゆう)名義(めいぎ)として登記(とうき)し、換地(かんち)処分(しょぶん)後(ご)に共有(きょうゆう)物(ぶつ)分割(ぶんかつ)により持ち分(もちぶん)を整理(せいり)する方法(ほうほう)もあります。※いずれの場合(ばあい)も登記(とうき)に要する(ようする)費用(ひよう)は地権(ちけん)者(しゃ)様(さま)の負担(ふたん)となります。
土地(とち)区画(くかく)整理(せいり)事業(じぎょう)期間(きかん)中(ちゅう)においては、建築(けんちく)確認(かくにん)申請(しんせい)等(とう)書類(しょるい)や銀行(ぎんこう)融資(ゆうし)等(とう)に必要(ひつよう)な「仮(かり)換地(かんち)証明(しょうめい)」・「底(そこ)地(ち)証明(しょうめい)」(サイト内(ない)リンク)等(とう)の証明(しょうめい)書類(しょるい)を発行(はっこう)します。事前(じぜん)に申請(しんせい)書(しょ)の提出(ていしゅつ)が必要(ひつよう)となり、ご本人(ほんにん)以外(いがい)(ハウスメーカー等(とう))の申請(しんせい)の場合(ばあい)は、委任(いにん)状(じょう)「書式(しょしき)は任意(にんい)」を用意(ようい)願い(ねがい)ます。
換地(かんち)処分(しょぶん)後(ご)に清算(せいさん)金(きん)の徴収(ちょうしゅう)又は(または)交付(こうふ)が見込ま(みこま)れます。この手続き(てつづき)は、換地(かんち)処分(しょぶん)時点(じてん)の登記(とうき)名義(めいぎ)人(じん)の方(ほう)に対して(にたいして)行い(おこない)ますので、後年(こうねん)に争い(あらそい)が生じ(しょうじ)ないよう売買(ばいばい)契約(けいやく)書(しょ)に清算(せいさん)金(きん)が売主(うりぬし)、買主(かいぬし)のいずれに帰属(きぞく)するのかを明記(めいき)願い(ねがい)ます。なお、土地(とち)区画(くかく)整理(せいり)組合(くみあい)等(とう)施行(しこう)の事業(じぎょう)における賦課(ふか)金(きん)に相当(そうとう)するものは、当(とう)地区(ちく)では発生(はっせい)しません。

清算(せいさん)金(きん)とは

従前(じゅうぜん)地(ち)の土地(とち)の評価(ひょうか)と換地(かんち)の評価(ひょうか)をそれぞれ算出(さんしゅつ)し、換地(かんち)処分(しょぶん)後(ご)にその差(さ)を金額(きんがく)で徴収(ちょうしゅう)したり交付(こうふ)したりいたします。その差額(さがく)を清算(せいさん)金(きん)といいます。これは、従前(じゅうぜん)地(ち)と換地(かんち)との不(ふ)均衡(きんこう)を是正(ぜせい)し、換地(かんち)相互(そうご)間(かん)の不(ふ)均衡(きんこう)是正(ぜせい)をするものです。

供給(きょうきゅう)処理(しょり)施設(しせつ)(上下水道(じょうげすいどう)等(とう))の負担(ふたん)金(きん)に関して(にかんして)

当(とう)地区(ちく)においては水道(すいどう)の加入(かにゅう)負担(ふたん)金(きん)は必要(ひつよう)ありません。また、下水道(げすいどう)の受益(じゅえき)者(しゃ)負担(ふたん)金(きん)も買主(かいぬし)には発生(はっせい)しません。

固定(こてい)資産(しさん)税(ぜい)に関して(にかんして)

使用(しよう)収益(しゅうえき)が開始(かいし)された仮(かり)換地(かんち)は、従前(じゅうぜん)地(ち)に代わっ(かわっ)てみなす課税(かぜい)が賦課(ふか)されます。

※使用(しよう)収益(しゅうえき)を開始(かいし)した年(とし)の翌年(よくねん)4月(しがつ)1日(にち)からの課税(かぜい)となります。

(例(れい):1.令和(れいわ)3年(ねん)12月(じゅうにがつ)31日(にち)使用(しよう)収益(しゅうえき)開始(かいし)→令和(れいわ)4年(ねん)4月(しがつ)1日(にち)みなす課税(かぜい)　　2.令和(れいわ)4年(ねん)1月(いちがつ)2日(にち)使用(しよう)収益(しゅうえき)開始(かいし)→令和(れいわ)5年(ねん)4月(しがつ)1日(にち)みなす課税(かぜい))

仮(かり)換地(かんち)の管理(かんり)など

土地(とち)の使用(しよう)収益(しゅうえき)開始(かいし)後(ご)の仮(かり)換地(かんち)の境界(きょうかい)標(しるべ)は地権(ちけん)者(しゃ)様(さま)の管理(かんり)となります。今後(こんご)に仮(かり)換地(かんち)面積(めんせき)の変更(へんこう)(従前(じゅうぜん)地(ち)の分割(ぶんかつ)など)をされる際(さい)は、ご自身(じしん)で画(が)地境(じざかい)界標(かいひょう)の入れ替え(いれかえ)や、画(が)地(ち)面積(めんせき)の計算(けいさん)を行っ(おこなっ)ていただきます。その内容(ないよう)を事業(じぎょう)収束(しゅうそく)時(じ)の換地(かんち)設計(せっけい)に反映(はんえい)する必要(ひつよう)がありますので、事前(じぜん)に都市(とし)計画(けいかく)課(か)へ相談(そうだん)願い(ねがい)ます。