土地利用に関連する民法のルールの見直しについて（法務局からのお知らせ）

令和5年4月から所有者不明土地（注釈1）の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わります。

　所有者不明土地の発生予防と既に発生している所有者不明土地の利用の円滑化の両面から、「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が令和3年4月21日に成立、同月28日に公布されました。

　（注釈1）「所有者不明土地」とは

　相続登記がされないこと等により以下のいずれかの状態になっている土地を「所有者不明土地」といいます。

不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

民法のルールの見直し

土地・建物に特化した財産管理制度の創設（令和5年4月1日施行）

　所有者不明土地・建物や管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害していたり、近隣に悪影響を発生させたりと問題となりますが、これまでその管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率的になりがちでした。

　そこで、土地・建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

所有者不明土地・建物の管理制度

　調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（注釈2）を選任してもらうことができるようになりました。

管理不全状態にある土地・建物の管理制度

　所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され又はその恐れがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（※2）を選任してもらうことができるようになりました。

（注釈2）管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等のふさわしい者が選任されます。

共有制度の見直し（令和5年4月1日施行）

　共有状態にある不動産について、所在等が不明な共有者がいる場合には、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができなかったり、処分できずに公共事業や民間取引を阻害したりしているといった問題が指摘されていました。また、所有者不明土地問題をきっかけに共有物一般についてのルールが現代に合っていないことが明らかになりました。

　そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から共有制度全般について様々な見直しが行われました。

共有物を利用しやすくするための見直し

共有物につき軽微な変更をするために必要な要件が緩和されました（全員の同意は不要で、持分の過半数で決定可）。
所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、
1.残りの共有者の持分の過半数で、管理行為（例：共有者の中から使用者を1人に決めること）ができます。
2.残りの共有者全員の同意で、変更行為（例：農地を宅地に造成すること）ができます。

共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入

　所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることができます。

　ただし、裁判所において持分に応じた時価相当額の金銭の供託が必要になります。

遺産分割に関する新たなルールの導入（令和5年4月1日施行）

　相続が発生してから遺産分割がされないまま長期間放置されると、相続が繰り返されて多数の相続人による遺産共有状態となる結果、遺産の管理・処分が困難になります。

　また、遺産分割をする際には、法律で定められた相続分（法定相続分）等を基礎としつつ、個別の事情（例えば、生前贈与を受けたことや、療養看護等の特別の寄与をしたこと）を考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的です。しかし、長期間が経過するうちに具体的相続分に関する証拠等がなくなってしまい、遺産分割が難しくなるといった問題があります。

　そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する仕組みが新たに設けられました。

　被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、原則として、具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行うこととされました。