令和5年4月から所有者不明土地（注釈1）の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わります。
所有者不明土地の発生予防と既に発生している所有者不明土地の利用の円滑化の両面から、「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が令和3年4月21日に成立、同月28日に公布されました。
（注釈1）「所有者不明土地」とは
相続登記がされないこと等により以下のいずれかの状態になっている土地を「所有者不明土地」といいます。
- 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
- 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地
不動産登記制度の見直し
相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）
相続が発生してもそれに伴って相続登記がされない原因として、これまで相続登記の申請は任意とされており、かつ、その申請をしなくても相続人が不利益を被ることが少なかったこと、相続した土地の価値が乏しく、売却も困難であるような場合には、費用や手間を掛けてまで登記の申請をする意欲がわきにくいことが指摘されてきました。
しかし、相続登記がされないと、登記簿の情報は古いままとなり、この状態が長年放置されることが所有者不明土地増加の一因となっていました。
そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、相続登記の申請が義務化されました。これにより、相続（遺言による場合も含む）によって不動産を取得した相続人は、相続により取得を知った日（注釈2）から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。
また、遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならないこととされました。
なお正当な理由がないにも関わらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。
（注釈2）「被相続人の死亡を知った日」ではなく、「その不動産を取得したことを知った日」です。
相続人申告登記（令和6年4月1日施行）
不動産を取得している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、すべての相続人が法律で定められた持分（法定相続分）の割合で不動産を共有した状態になります。この共有状態を反映した相続登記を申請しようとする場合、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定しなければならないため、すべての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）の収集が必要となります。
そこで、より簡易に相続登記の申請義務を履行することができるようにする仕組みが新たに設けられました。登記簿上の所有者について相続が開始したこと、自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行することができます。この申出がされると、申出した相続人の氏名、住所等が登記されますが、持分の割合までは登記されないので、すべての相続人を把握するための資料（登記簿謄本など）は必要ありません（この場合、1人の相続人が相続人全員分をまとめて申出することもでき、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本などを提出するだけで良いとされています）。
所有不動産記録証明制度（令和8年4月までに施行）
登記官において、特定の被相続人（亡くなった親など）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。
住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年4月までに施行）
登記簿上の所有者の氏名や住所が変更されてもその登記がされない原因として、これまで住所等の変更登記の申請は任意とされており、かつその申請をしなくても所有者自身が不利益を被ることが少なかったこと、転居等の度にその所有不動産について住所等の変更登記をするのは負担であることが指摘されてきました。
そこで、相続登記の申請の義務化と同様に、所有者不明土地の発生を予防するため、住所等の変更登記の申請が義務化されました。所有権の登記名義人に対し、住所等の変更日から2年以内にその変更登記の申請をすることが義務付けられます。
なお、正当な理由がなく申請しなかった場合は、5万円以下の過料が科されることがあります。
他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記（令和8年4月までに施行）
住所等の変更登記の手続きの簡素化・合理化を図る観点から、登記官が公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが導入されます。
ただし、個人の場合には住基ネットからの情報取得に必要な検索用情報（生年月日など）を提供する必要があります。また、変更登記がされるのは、本人の了承のある場合に限られます。
DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例（令和6年4月1日施行）
DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等を対象に、対象者が載っている記載事項証明書等を登記官が発行する際には、現住所に代わる事項を記載する制度が設けられました（本人からの申出が必要です）。
現住所に代わる事項として、委任を受けた弁護士等の事務所や支援団体等の住所、法務局の住所などが想定されています。
その他詳細については、以下をご確認ください。
制度案内
相続登記義務化に関するリーフレット (PDF 733KB)
免税周知ポスター (PDF 1.81MB)
相続登記申請手続ハンドブックのご案内 (PDF 203KB)
新制度に関するパンフレット (PDF 2.14MB)
法務局民事局
☎03-3580-4111
参事官室（民法改正関係）
民事第二課（不動産登記法改正関係・相続土地国庫帰属関係）
法務省ホームページ【関連ページ】（外部リンク）
裁判や申立てをするための手続や必要書類等について
熊本地方裁判所（外部リンク）
法制度や相談窓口についてのお問い合わせ
日本司法支援センター（法テラス）（外部リンク）
法テラス・サポートダイヤル ☎0570-078374
（平日9時00分から21時00分 土曜日9時00分から17時00分 祝日・年末年始を除く）
専門家（弁護士・司法書士・土地家屋調査士）に相談したい場合
日本弁護士連合会のホームページ【法律相談のご案内】（外部リンク）
日本司法書士会連合会のホームページ【登記手続のご案内】（外部リンク）
相続登記センター（予約受付フリーダイヤル） ☎0120-13-7832
（平日10時00分から16時00分 年末年始・お盆期間を除く）
日本土地家屋調査士会連合会のホームページ【表示に関する登記のご案内】（外部リンク）
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